新华财经上海7月14日电（谈瑞）上海市规划和自然资源局近日公示《上海市浦东新区小陆家嘴商务单元更新提升规划暨LJZ-01单元控制性详细规划（公众参与草案）》。这份覆盖2.4平方公里核心金融腹地的规划方案股票线上交易，标志着历经36年开发建设的陆家嘴从增量扩张时代全面迈入存量提质、功能复合的全新发展周期。作为上海国际金融中心核心承载区，小陆家嘴以全域楼宇焕新、城市空间重构、多元业态融合为核心抓手，推动发展逻辑从金融CBD（中央商务区）向办公、居住、文旅、商业、休闲共生的CAZ（中央活动区）全面转型。
从CBD向CAZ
小陆家嘴是国内楼宇经济无可替代的标杆样本。2.4平方公里核心范围内矗立着59栋商务楼宇，构筑起国内资本要素密度最高的金融矩阵；视线放宽至整个陆家嘴金融贸易区，集聚285幢商务载体，税收亿元楼宇突破110幢，以上海市0.5%的土地面积贡献了上海市近14%、浦东新区近40%的经济总量。作为全国首个批复的以“金融贸易”命名的国家级开发区，陆家嘴集聚了各类金融机构8000余家，其中持牌类金融机构近千家，金融业增加值占浦东新区的约八成，已经构筑起对标伦敦金融城、纽约曼哈顿的成熟金融生态圈。
不过，历经三十余年高速发展，陆家嘴也渐渐步入发展的“中年阶段”。传统CBD模式的结构性短板日益凸显，成为本次城市更新的重要推动力。
实盘可查配资平台从楼宇硬件来看，存量楼宇硬件老化、配套滞后正在制约区域发展活力。据机构2025年的一项统计显示，小陆家嘴59栋商务楼宇中，超四成楼宇建成年限已满20年，多为20世纪90年代至2005年开发，普遍存在电梯运力不足、层高受限、管线老化、车位配比偏低、绿色节能标准落后等问题。2006至2015年建成的中期楼宇虽为当前区域税收贡献、企业集聚的核心主力，却也部分存在业态混杂、公共空间运维滞后等短板；2016年后新建高品质楼宇仅占约25%，核心区土地饱和，新增优质载体稀缺。
存量楼宇代际分层导致的品质差距，催生了片区商办市场的价值分化，老旧乙级载体租金持续承压，高端新建楼宇则被争抢入驻。据高力国际统计数据，2026年第二季度，陆家嘴的写字楼空置率为13.5%，租金水平为6.76元／平方米／天，虽仍优于上海市平均水平，但较此前数年已有一定下滑。与此同时，浦东前滩、虹口北外滩、徐汇滨江等新兴商务区凭借全新硬件、更低成本进行分流，老牌CBD的同质化竞争压力持续加剧。
另一矛盾则来自CBD固有的“潮汐人流”困境。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，早年小陆家嘴规划以商务办公为核心，居住、生活配套供给相对不足，在此工作的金融从业者大多跨区域通勤，居住集中于联洋、花木乃至更远的张江板块等，因而这里白天楼宇人流密集，入夜后街区迅速冷清，缺乏持续的消费与休闲场景。
针对以上短板，此次发布的更新提升规划提出，小陆家嘴将通过上海中心等19幢楼宇的更新提质，2幢楼宇的更新改造、2幢楼宇的新建，推动商务楼宇焕新升级；同时通过楼宇功能转换、业态兼容，增加公共功能，完善区域内产业和生活配套。商业业态也在同步迭代，引入创意体验、城市庆典等新业态和特色活动拓展区域文化消费场景，拉长消费时长。此外，居住方面，荣成昌邑路的陆家嘴云邸作为“微型城市综合体”规划有高端住宅、商业配套、文化馆与幼儿园，预计将于2028年建成。
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“未来不再一味的追求超高标准的写字楼，重点是盘活现有的资源，把小陆家嘴目前比较单一的办公区域改造成有活力的中央活动区。”卢文曦认为，随着道路、楼宇、包括商业休闲配套的全面升级，小陆家嘴区域的综合价值将会逐步提升。
从“土地财政”转向“空间财政”
区别于传统大拆大建、增量扩容的城市更新路径，本次小陆家嘴更新以“一心、三片、多射、多点”开放式空间格局重塑区域骨架，着力提升区域标志性空间的整体性、提升功能能级与服务水平，优化空间格局与宜人尺度，致力于打造“可漫步、可停留、可阅读”的世界级中央活动区。
“一心”以东方明珠及明珠广场打造黄浦江两岸对望的城市舞台，扭转地标单一观光属性，转变为市民游客可进入、可停留、可参与的开放公共空间；“三片”划分功能差异化片区，分别是庆典活动为主的明珠片区、商业艺术为主的商业片区和商务办公为主的商务片区，实现功能互补、形态协同；“多射、多点”依托多条景观视廊串联东方明珠、上海中心、海关大楼等地标，以舒适高效立体慢行系统缝合滨江空间、楼宇与轨交站点等城市空间。
这一规划的一个具象化案例即为将耗资18亿元往东迁建200米的港务大厦。作为陆家嘴的第一栋高楼，港务大厦见证了浦东从烂泥渡到全球金融城的蜕变。按照规划，这栋建筑将整体向东迁建近200米至中国金融信息中心西侧，原址1.49万平方米地块全部转为公共绿地，与东方明珠公园连片形成完整滨水开放空间。
港务大厦的整个迁建项目总投资18亿元，施工周期约三年半。业内认为，这笔腾退商业用地的巨额投入，实则是对片区长期价值的战略投资。据上海产业转型发展研究院常务副院长严含测算，公共空间品质升级有望带动片区59栋楼宇资产价值同步抬升，即便仅提升5%，撬动的资产增量也可达数百亿规模。严含认为，这背后反映的是城市经营的底层逻辑从“土地财政”向“空间财政”的转变，即城市发展不再依靠出让土地获取短期收益，而是通过经营好城市空间、提升片区综合吸引力，实现包含楼宇租金、产业税收、区域品牌价值等在内的区域价值长期稳步提升。
站在国内城市更新的时代节点，小陆家嘴从CBD向CAZ的转型也具备全国层面的标杆意义。多年前，陆家嘴以大规模土地出让、超高层地标建设完成从滩涂到金融高地的跨越；如今，城市发展进入存量时代股票线上交易，不再追求建筑高度与土地增量，转而追求空间温度、功能厚度与全天候活力。存量楼宇复合改造、陆家嘴云廊、业态引入等一系列举措共同指向同一个目标，即让陆家嘴不止是工作日的办公场地，更是市民游览、全时段消费、宜居宜业的城市核心活动区。
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